강남 아파트, 허가 없이 못 산다…'거래허가제' 부활에 시장이 술렁이는 이유

강남 아파트, 허가 없이 못 산다…’거래허가제’ 부활에 시장이 술렁이는 이유

김희삼 2025. 08. 03. 16:30

│ 강남·용산 아파트 거래허가제 부활…실수요자만 허가
│ 허가제 재지정에 시장 ‘패닉’…중개업소 계약 줄취소
│ 공급 없는 규제는 부작용…서울 집값 되레 자극 우려

서울 강남권 부동산 시장이 다시금 긴장감에 휩싸이고 있다. 정부가 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 고가 아파트 밀집지역을 대상으로 ‘토지거래허가구역’을 재지정하고 거래허가제를 재도입하면서, 시장에서는 기대와 우려가 교차하고 있다. 단기간에 폭등세를 보였던 집값을 잡겠다는 정부의 강력한 의지이지만, 실수요자와 투자자, 그리고 일선 중개업소까지 모두가 혼란을 호소하는 상황이다.

집값 상승에 다시 등장한 ‘거래허가제’

지난 3월 말, 국토교통부는 강남 3구와 용산구를 중심으로 아파트 매매 시 지방자치단체의 사전 허가를 받도록 하는 토지거래허가구역 지정을 발표했다. 이미 2020년부터 한 차례 시행되었던 이 제도는 2024년 말 해제되었으나, 2025년 들어 다시 폭등하는 집값과 늘어나는 투기 수요를 억제하기 위해 부활하게 되었다.

서울부동산정보광장에 따르면, 거래허가제가 일시적으로 해제된 2025년 2월부터 3월 사이, 강남구 대치동, 서초구 반포동 등 고가 아파트 밀집 지역의 거래량은 평균 30% 이상 증가했고, 일부 단지에서는 5억 원 이상 가격이 뛰기도 했다. 특히 압구정 현대아파트, 잠실 리센츠 등 강남 대표 단지들은 호가가 두 달 사이 10% 이상 급등하면서 정부의 개입 필요성이 제기됐다.

무엇이 달라졌나? 허가 기준과 절차

새롭게 시행된 거래허가제는 기존보다 더욱 강화된 규정을 담고 있다.

적용 대상: 국토부 고시에 따라, 해당 구역 내 아파트를 매수하는 모든 개인 및 법인.
허가 요건: 실거주 목적임을 증명해야 하며, 구매 후 2년간 전입 및 거주가 의무화된다. 전세 끼고 사는 ‘갭투자’는 원천 차단된다.
허가 절차: 매매계약 체결 전, 매수인은 구청에 거래허가 신청서를 제출해야 하며, 평균 처리기간은 15일 내외로 예상된다.

서울시는 “투기 목적의 단기 거래와 외지인의 투기성 유입을 막기 위한 조치”라며 “진정한 실수요자만 진입할 수 있도록 유도할 것”이라고 밝혔다.

현장 반응은 엇갈려…중개업소 ‘패닉’

현장 부동산 중개업소들은 예상치 못한 규제 강화에 당혹감을 감추지 못하고 있다.
강남구 도곡동 A공인중개사는 “계약을 진행하던 고객이 거래허가제를 이유로 발을 뺐다. 거래 성사에 최소 2~3주가 걸린다고 하니 매수자들도 부담을 느낀다”고 말했다.

특히 거래허가를 받지 못할 경우 계약 자체가 무효로 처리되기 때문에, 매도인 측도 계약 진행에 신중해지고 있다는 분위기다. 실제로 서초구 반포동의 한 중개소에서는 3건의 매매가 허가 여부 미정으로 무산된 바 있다.

전문가 분석: 집값 억제엔 한계…’심리적 조치’일 뿐?

전문가들은 거래허가제가 단기적 거래 억제에는 효과가 있을 수 있지만, 집값을 구조적으로 잡기엔 역부족이라는 분석을 내놓고 있다.
김성환 건국대 부동산학과 교수는 “강남권의 주택 수요는 단순한 거주 목적을 넘어서 자산 보호 및 투자 수단으로 기능하고 있다”며 “거래를 제한한다고 해서 수요가 사라지는 것이 아니며, 매물 잠김 현상으로 가격이 오히려 더 오를 수도 있다”고 우려했다.

이 같은 ‘풍선효과’도 현실화되고 있다. 거래허가 대상에서 제외된 한강 이북 지역이나 경기 분당, 과천 등지에서는 매물 부족 속에 거래가 증가하는 양상이 포착되고 있다.

공급 대책 없이 규제만…지속 가능성은?

정부는 현재 거래허가제를 6개월간 한시적으로 운영하되, 상황에 따라 연장하거나 추가 지역 지정도 검토 중이다. 하지만 이에 대해선 ‘미봉책’이라는 비판이 이어진다.

박합수 전 국민은행 수석부동산전문위원은 “공급 확대 없이 수요 억제만으로 집값을 안정시키긴 어렵다”며 “실효성 있는 공급 정책과 병행되지 않으면, 거래허가제가 시장에 불확실성만 더 키울 수 있다”고 경고했다.

실제로, 서울시는 2025년 주택 공급 계획을 당초보다 15% 이상 축소할 것으로 알려졌으며, 재건축·재개발 인허가도 지연되고 있는 상황이다.

제도 자체의 모순도 지적…‘허가제→해제→재지정’ 반복

이번 거래허가제 부활은, 제도 자체의 일관성 부족에 대한 문제도 드러내고 있다.
2020년 첫 도입 후 3년간 시행되었던 허가제는 2024년 말 대부분 해제되었지만, 다시 불과 수개월 만에 재지정되며 시장에 혼선을 준 것이다.

소비자단체 ‘주거안정네트워크’는 “정부 정책이 수요자 입장에서 신뢰를 주지 못하고 있다”며 “주택정책이 정치적 상황이나 부동산 통계에 따라 요동치는 식이 아닌, 중장기 로드맵에 따라 추진되어야 한다”고 주장했다.

제도는 약, 해법은 구조적 접근

정부의 거래허가제는 강남권 부동산 가격 억제를 위한 강력한 ‘진통제’다.
하지만 일시적 통제만으로 고질적인 가격 불안을 해소하기엔 역부족이라는 지적이 많다. 전문가들은 세제 개편, 공공 주택 확대, 재건축 규제 완화 등과 함께 종합적인 주거 안정 대책이 병행되어야 한다고 강조한다.

부동산 시장은 심리와 신뢰가 가장 큰 변수다. 신중하지 않은 규제는 오히려 시장에 부정적 시그널을 줄 수 있으며, 부동산 가격의 파도는 더 높게 출렁일 수 있다. 지금 필요한 건, 단기적 처방이 아닌 구조적 진단과 처방이다.