공매시장, 부실 PF 여파에 물건 쏟아진다… 투자자 ‘옥석 가리기’ 나서야

김희삼 2025. 08. 07. 17:32

┃ 공매시장, PF 부실 여파로 매물 28% 급증
┃ 수도권 외곽 낙찰가율 50% 이하 추락
┃ 투자자들, 전문가 동행해 ‘옥석 가리기’
┃ 헐값 낙찰의 함정… 법적 분쟁 리스크 커
┃ 정부, 공매 정보 통합포털 구축 추진

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사태가 본격화되면서 공매시장에 매물들이 쏟아지고 있다. 특히 부동산 개발사업과 관련된 대형 부지, 미분양 오피스텔, 공장 부지 등이 한국자산관리공사(캠코)와 법원 공매 시스템을 통해 대거 출회되고 있어 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 그러나 기대 수익률만을 보고 무분별하게 뛰어드는 것은 위험하다는 경고도 나온다.

PF 부실, 공매시장에 물건 밀어낸다

최근 A건설사의 서울 강남권 복합개발 부지와 B디벨로퍼의 수도권 아파트형 공장이 잇따라 캠코 온비드를 통해 공매 절차에 들어갔다. 이들 부동산은 모두 PF 대출 상환이 어려워지면서 채권기관이 자산을 회수하려는 과정에서 공매에 부쳐진 것이다.
2025년 상반기 기준, 캠코 공매시장에 나온 부동산은 약 3,200건으로 전년 동기 대비 28% 증가했다. 이 중 절반 이상이 PF 관련 자산으로, 미분양 주택, 오피스텔, 상업시설 등이 대거 포함돼 있다.

부동산 전문가들은 “2024년 하반기부터 시작된 중소 디벨로퍼들의 유동성 위기가 본격적으로 자산 매각으로 이어지고 있다”며 “이는 향후 최소 1~2년간 공매시장에서 ‘헐값 자산’이 다수 나올 수 있다는 신호”라고 분석했다.

낙찰가율 하락… 기회이자 리스크

시장에서는 공매 물건에 대해 ‘저가매수의 기회’로 평가하지만, 동시에 리스크도 커지고 있다.
캠코 자료에 따르면, 2025년 6월 기준 전국 평균 낙찰가율은 68%로, 전년 대비 10%포인트 이상 하락했다. 특히 수도권 외곽과 지방 중소도시에서는 낙찰가율이 50% 이하로 떨어진 사례도 나오고 있다.

이처럼 매물은 쏟아지는데 입찰자는 줄어드는 ‘역경매’ 분위기가 형성되면서, 투자자들은 철저한 가치 분석이 필요하다. 공매 특성상 현황조사가 어렵고, 점유자 문제나 잔여 채무, 하자 발생 가능성 등 다양한 법적·재산권 이슈가 잠재돼 있기 때문이다.

“옥석 가리기” 나선 투자자들

최근에는 변호사, 세무사, 감정평가사 등 전문가 그룹과 함께 움직이는 개인 투자자들이 늘고 있다. 이들은 토지이용계획, 법적 분쟁 여부, 채권 우선순위 등을 분석하고 입찰에 참여하며, 무조건적인 낙찰보다는 ‘철저한 선별’을 강조한다.

부동산 경매 전문가 박민수 대표는 “PF 부실이 낳은 공매 물건 중 일부는 정말로 가치가 높은 자산일 수 있다”면서도 “그러나 문제 자산일 가능성도 상당하기 때문에 반드시 실사와 법률 검토를 병행해야 한다”고 조언했다.

제도 개선 요구도 나와

한편, 투자자들 사이에서는 공매 절차의 투명성과 정보 공개 확대를 요구하는 목소리도 크다. 현재 공매 정보는 주로 캠코의 ‘온비드’ 시스템이나 개별 법원 사이트에 분산돼 있어 접근성이 낮고, 물건에 대한 현황 정보도 제한적이라는 지적이 있다.

정부는 이에 따라 2025년 하반기부터 캠코, 법원, 국유재산관리기관 간 시스템 연동을 강화하고, 공매 정보 통합포털 구축을 추진하고 있다. 또한 부동산 공매 전문 교육 프로그램도 확대하여 일반 투자자의 진입 장벽을 낮추려는 방안을 검토 중이다.

공매시장은 위기 속 기회의 장이 될 수 있다. 다만, 그 기회를 ‘가치 있는 물건’으로 연결하기 위해서는 투자자들의 신중한 접근과 제도적 투명성이 함께 따라야 할 시점이다.

김희삼 기자 sam@khsc3.com
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