“호주 스트라타 관리, 한국 아파트 관리와 어떻게 다를까?” — 제도부터 일상관리 방식까지 한눈에 보기

김희삼 2025.07.25. 10:32

┃ 스트라타 vs 한국 아파트 관리, 제도 구조 차이는?
┃ 장기수선충당금 의무화…호주식 관리의 장점
┃ 특별관리비 논란, 예측 불가 비용에 주민 불만
┃ 공용시설 유지보수 책임…호주는 어떻게 해결하나
┃ 소규모 단지 83%…맞춤형 관리 모델 필요성
┃ 관리위원회와 전문 매니저, 역할 분담이 뚜렷
┃ 한국과 호주 관리비 산정 방식, 무엇이 다를까

호주의 아파트 관리 체계는 ‘스트라타(Strata)’ 제도를 중심으로 구성되어 있으며, 이는 한국의 아파트 관리 방식과 구조와 운영 측면에서 큰 차이가 있다. 특히 스트라타는 법률상 ‘owners corporation’ 또는 ‘body corporate’로 불리며, 공동소유자들로 구성된 관리 주체라는 점에서 독특하다.

호주에서 아파트나 타운하우스 같은 복합 단지에 입주하게 되면, 해당 단지 전체는 스트라타 계획(Strata Plan)에 따라 등록되며, 모든 소유자는 자동으로 ‘owners corporation’ 혹은 일부 주에서는 ‘body corporate’에 속하게 된다. 이는 NSW의 Strata Schemes Management Act 2015, 퀸즈랜드의 Body Corporate and Community Management Act 1997, 빅토리아의 Owners Corporations Act 2006 등 주별로 제도화되어 있다.

이 owners corporation은 입주민들이 공동으로 형성한 법적 단체로, 공용재산 및 공통시설(복도·옥상·수영장 등)의 유지·관리, 보험 가입, 예산 책정과 관리비(levy) 부담 비율 결정 등의 역할을 수행한다.

그리고 이 구성원들이 선출한 위원회(Executive Committee 또는 Committee of Management)가 실질적 의사결정에 나서며, 전문 Strata Manager(스트라타 매니저)를 고용해 일상적 운영 업무를 대행하도록 한다. 스트라타 매니저는 예산안 작성, 보험 처리, 회의 조직 및 기록, 규정 위반 통보 등 실무 전반을 다루지만, 정책 결정 권한은 없다.

반면 한국의 아파트 관리 방식은 대부분 아파트 단지마다 입주자대표회의 중심으로 운영되며, 관리사무소 직원 또는 외부 용역업체가 실질 운영을 담당한다. 관리비 분담 기준은 세대 면적 또는 전유 면적 기준이며, 한국에서의 관리위원회는 결정 권한은 있으나 정책과 운영을 구분한 법적 구조는 스트라타만큼 명확하지 않다.

특히 호주 스트라타 제도에서는 장기수선충당금(‘sinking fund’) 계획 수립이 의무화되어 있어, 향후 예상되는 대규모 수리 비용에 대한 비상 대비가 제도적으로 이루어지는 반면, 한국은 아직 이러한 장기 예산계획이 법적으로 강제되지 않는 경우가 많다.

이로 인해 발생하는 대표적 문제는 불시에 부과되는 특별관리비(special levy)이다. 최근 호주에서는 건물 결함 또는 유지보수 비용 증가로 인해 입주민들이 계약 전에는 예측하지 못한 고액의 특별관리비를 부담해야 하는 사례가 빈번하게 보도됐다. 예컨대 시드니의 몇몇 신축 아파트 소유자는 수만 달러에서 수십만 달러에 달하는 긴급 비용을 요구받았다. 전문가들은 이러한 상황이 장기수선충당금을 적절히 예산화하지 않은 owners corporation의 책임이라고 지적한다.

또한 호주의 스트라타 시스템은 단지 규모별 특화 서비스 모델에서도 차별화된다. 전체 호주의 스트라타 단지 중 83 % 이상이 2~10세대로 구성된 소규모 스킴이며, 이들에는 간소화된 관리 서비스와 비용 구조가 적용된다. 즉, 대형 고층 아파트와는 다른 운영·비용 모델을 뜻하며, 소규모 단지에 특화된 맞춤형 관리 모델이 필요함이 제기되고 있다.

이처럼 호주 스트라타 제도는 법적 기반이 잘 정비되어 있고, 입주자 단체의 의사결정권, 장기보수 계획 의무화, 그리고 명확한 역할 분담 구조가 특징이다. 반면 한국 아파트 관리 체계는 강제성 있는 법률적 기반보다는 단지 자치와 위례 단지별 운영 관행에 더 의존하는 경향이 있다.

요약하자면, 호주 스트라타 관리 제도는 다음과 같은 강점이 있다:

• 모든 소유자가 법적으로 구성원으로 속하는 owners corporation 구조

• 전문 매니저와 입주자 위원회 간 명확한 권한 분리

• 장기수선충당금의 체계적인 예산화 의무

• 단지 규모에 따라 관리 모델과 비용을 차등화

이와 같은 시스템은 입주민의 보호와 예산 투명성, 그리고 장기 유지관리까지 고려한 안정적 공동체 운영에 기여하고 있다.

김희삼 기자 sam@khsc3.com
Copyright © HS Times. 무단전재 및 재배포 금지