“하늘 높이 올라갈수록 복잡해지는 관리… 고층빌딩과 저층빌딩, 무엇이 더 유리할까?”

김희삼 작성일시: 2025년 5월 21일

┃ 고층빌딩, 수익은 높지만 관리비와 위험도 따라온다
┃ 저층빌딩, 관리비 적고 대피 용이하지만 수익성은 낮아
┃ 건물 높이보다 중요한 건 맞춤형 관리 시스템

도시의 스카이라인을 수놓는 고층빌딩들. 반면, 도심 속 안정감을 주는 저층빌딩도 여전히 그 가치를 지키고 있다. 눈에 띄는 것은 이들의 외형이지만, 관리 측면에서는 보이지 않는 차이가 더 크다. 과연 높이에 따라 건물 관리는 어떻게 달라질까? 효율성과 안전성, 비용, 입주자의 만족도까지. 고층과 저층, 어느 쪽이 더 유리한 선택일까?

고층의 장점: 공간 활용과 수익 극대화

고층건물은 한정된 부지에 많은 사람이나 기업을 수용할 수 있어, 투자자에게는 매우 매력적인 선택지다. 특히 도심의 고가 토지 위에 많은 세대를 수용할 수 있으므로 단위 면적당 수익성이 뛰어나다. 또한, 전기·수도·냉난방 등의 공용 설비를 대형화해 ‘규모의 경제’를 실현할 수 있다.

입주자 간 커뮤니티 활성화가 어려운 대신, 경비 및 방범 체계를 중앙 집중화하기 쉽고, 관리 효율도 높다. 스마트 시스템을 도입한 초고층 오피스나 주상복합 빌딩의 경우, IoT 기술을 활용한 실시간 관리가 가능해지면서 편의성도 향상되고 있다.

고층의 단점: 비용과 위험은 따라온다

하지만 고층에는 명백한 단점이 따른다. 엘리베이터 설치 및 유지관리 비용이 크며, 외벽 청소나 수리는 고가 장비를 동원해야 한다. 또 정전이나 승강기 고장 시 주민 불편은 저층에 비해 훨씬 심각하다.

특히 안전 측면에서 우려가 크다. 2017년 영국 런던의 그렌펠 타워 화재는 전 세계에 경각심을 주었으며, 국내에서도 고층건물의 소방 설비 기준이 대폭 강화되었다. 소방청 자료에 따르면, 국내 30층 이상 초고층 주거건물은 평균 대피 시간만 15분 이상 소요되는 것으로 나타났다.

저층의 장점: 접근성과 안전성, 그리고 사람 중심 관리

저층빌딩은 구조상 관리가 간편하고, 입주민과 관리자의 소통이 수월하다. 엘리베이터 설치가 없거나 적기 때문에 유지비가 낮고, 외벽 청소나 보수도 비교적 단순한 장비로 가능하다. 무엇보다 재난 발생 시 빠른 대피가 가능해 생명 안전 측면에서 높은 점수를 받고 있다.

최근 한 방송사의 리포트에 따르면, 저층 아파트에 거주하는 입주민의 72%가 ‘관리비 부담이 적고, 관리인과의 소통이 편리하다’고 응답했다. 특히 단독형 또는 소형 공동주택의 경우, 입주자들이 관리에 자발적으로 참여하는 경우도 많아 공동체 형성이 활발하다.

저층의 단점: 낮은 수익성과 보안 문제

다만 저층빌딩은 용적률의 한계로 수익성이 낮고, 같은 면적에서 고층에 비해 세대 수가 적기 때문에 관리비 분담도 불리한 편이다. 또한 출입구가 많거나 개방형 구조일 경우, 방범이나 외부인의 출입 통제에 어려움을 겪는다.

도심 내 저층 건물의 리모델링이나 재건축을 둘러싼 갈등도 주요 문제다. 토지 가치 대비 건축 효율이 떨어지다 보니 투자자나 소유자 입장에서는 불만이 생기기 쉽다.

전문가들, “관리의 핵심은 높이가 아니라 시스템”

대한주택관리사협회 관계자는 “높이에 따라 관리의 성격은 다르지만, 결국 가장 중요한 것은 ‘적절한 시스템’과 ‘전문성 있는 인력’”이라고 강조한다. 고층이든 저층이든, 관리 방식에 따라 입주자의 삶의 질은 극명하게 달라질 수 있다는 것이다.

최근에는 드론을 이용한 외벽 점검, IoT 센서를 활용한 누수 감지 시스템, 에너지 절감 기술 등 관리 효율을 높이는 기술들이 속속 도입되고 있다. 이는 고층의 복잡함을 보완하고, 저층의 소통력을 강화하는 데 기여하고 있다.

결론적으로, 고층과 저층 어느 하나가 절대적으로 우위에 있다고 보기보다, 건물의 용도, 입지, 예산, 입주자 특성에 맞는 맞춤형 관리 전략이 가장 중요하다. 미래의 건축 환경에서는 ‘높이’보다 ‘어떻게 관리하느냐’가 핵심이 될 것이다.

김희삼 기자 sam@khsc3.com
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