재개발·재건축 규제 완화, 부동산 시장의 새 변수

김희삼 2025. 08. 09. 15:32

| 안전진단 기준 완화로 재건축 추진 속도 상승
| 초과이익환수제 완화로 사업 예측 가능성 확대
| 용적률 상향, 최대 500%까지 허용
| 인기 지역 단지 호가 상승 및 매물 회수 현상
| 장기적으로 주택 공급 확대 기대

최근 정부가 재개발·재건축 관련 규제를 대폭 완화하면서 부동산 시장에 새로운 변화의 바람이 불고 있습니다. 특히 수도권과 주요 대도시의 노후 아파트 단지들은 이번 완화 조치로 사업 속도가 빨라질 것으로 기대되지만, 동시에 투기 수요 유입과 가격 급등 우려도 제기됩니다.

규제 완화의 주요 내용

국토교통부가 발표한 2025년 재정비정책 개편안의 핵심은 다음과 같습니다.

1. 안전진단 기준 완화: 구조 안전성 평가 비중을 낮추고, 주거 환경 평가 비중을 확대

2. 초과이익환수제 완화: 사업 시행 전 미리 부담금을 확정해 예측 가능성 제고

3. 용적률 상향: 공공기여 확대 조건으로 최대 500%까지 허용

이러한 변화는 특히 서울 강남·강북권, 부산 해운대, 대구 수성구 등 인기 지역의 재건축·재개발 사업 속도를 끌어올릴 전망입니다.

시장 반응과 가격 변화

정책 발표 직후, 서울 압구정과 목동, 여의도 재건축 단지들의 호가가 한 달 새 3~5%가량 올랐습니다.

• 목동 14단지는 안전진단 통과 가능성이 높아지면서 매물 회수 현상이 나타났습니다.

• 여의도 시범아파트는 재건축 기대감으로 매수 문의가 급증했습니다.

반면, 일부 전문가들은 “사업 속도가 빨라지면 공급은 늘겠지만, 단기적으로는 가격 상승 압력이 불가피하다”고 경고합니다.

투자 전략과 유의사항

재건축·재개발 단지는 규제 완화로 매력도가 높아졌지만, 투자 시 다음을 유념해야 합니다.

1. 사업 초기 단계: 조합 설립 이전 단계에서는 사업 지연 가능성 검토

2. 분담금 규모: 사업성 분석과 예상 분담금 산출이 필수

3. 조합 운영 투명성: 회계 부정·비리 사례 여부 확인

4. 입지·생활 인프라: 장기 거주 수요 여부가 가격 유지력 결정

향후 전망

전문가들은 규제 완화가 단기적으로는 가격 상승을 자극하겠지만, 중장기적으로는 신규 주택 공급 확대와 노후 주거지 정비 효과가 클 것으로 봅니다. 다만, 투기 수요를 억제하고 실수요 중심으로 시장을 안정시키기 위한 보완책이 병행되어야 한다는 목소리도 큽니다.

김희삼 기자 sam@khsc3.com
Copyright © HS Times. 무단전재 및 재배포 금지