사무실·물류·소매까지…2025년 한국 상업용 부동산, 어디로 향하나

김희삼 2025. 08. 05. 13:16

│ 오피스 투자 13조 원…프라임 자산 중심 수요 지속
│ 물류센터, 공급 조정 속 외국 자본 유입으로 안정세
│ 리테일 시장, 관광·체험형 상권 회복으로 임대료 상승

2025년 한국의 상업용 부동산 시장은 크게 세 갈래—오피스, 물류, 리테일—에서 역동적인 변화를 맞이하고 있다. 투자금액은 높은 성장세를 유지하며 제로금리 시대 이후 가장 활발한 분위기를 띠고 있고, 투자자와 임차인 모두 눈여겨봐야 할 흐름이 형성되고 있다.

첫째, 오피스 시장은 안정적인 수요 덕에 여전히 견조한 모습을 보이고 있다. CBRE Korea에 따르면 2024년 전체 상업용 부동산 투자 22조 원 중 약 13조 원이 사무용 자산에 쏠렸으며, 2025년에도 비슷하거나 소폭 증가한 수준의 거래가 예상된다. 특히 2025년 2분기 기준 서울에서만 7.1조 원의 상업용 거래가 이뤄졌고, 그중 약 85%인 6조 원 가까이가 오피스 투자였다. 여기에 매입자가 국내 전략적 투자자나 연기금 등으로 확대되며, 시장은 한층 뜨거워지고 있다.

오피스 공실률은 여전히 낮다. 서울 주요 CBD·GBD·YBD 지역의 프라임 오피스는 2~3%대 공실률을 지속 중이며, 신규 공급이 적고 유동성 수요는 점점 고급 자산 중심으로 이동하고 있다. 특히 마곡·용산·성수 등 비전통권에서도 대형 오피스 프로젝트들이 진행되면서 시장 확장이 본격화되고 있다.

둘째, 물류 자산 투자도 뜨겁다. 2024년 공급 과잉으로 공실률이 23%까지 치솟았지만, 2025년에는 신규 공급이 줄면서 리스 공실률은 20.4%로 소폭 하락했다. 1분기에는 캐나다 Brookfield, 싱가포르 GIC 등 외국 기관투자가들이 인천 물류센터 등에 대규모 투자하며 활발한 움직임을 보였고, 전체 물류 투자 규모는 1.5조 원에 달했다. 이같은 분위기는 하반기에도 이어질 전망으로, 특히 프라임급 물류센터에 대한 자본 집중이 두드러진다.

셋째, 리테일 시장은 관광 회복과 소비 회복세에 힘입어 리바운드 중이다. 전통 상권인 명동·홍대·성수 등지에서 공실률이 낮아지고 임대료가 상승하는 추세다. 해외 브랜드들의 진입도 활발해지고 있으며, 프리미엄 체험형 몰 역시 새로운 수요처로 부상하고 있다.

다만, 전체 시장에는 몇 가지 리스크 요인도 가시화되고 있다. 첫째, 높은 인플레이션과 글로벌 경제 둔화, 정치 불확실성은 기업과 투자자들의 의사결정을 신중하게 만든다. 둘째, 판매자와 구매자 간 가격 기대의 격차가 거래 지연을 유발하고 있으며, 대출 승인 절차 강화로 투자 유동성에 제동이 걸리고 있다. 셋째, 자산 유형별 수익률(yield) 차이가 확대되어, 프라임급 오피스와 물류는 수익률이 다소 압축되는 반면, 대체 자산인 데이터센터, 호텔, 코리빙 등은 상대적으로 더 높은 투자 수익률을 기대받고 있다.

종합하면, 2025년 한국 상업용 부동산 시장은 양적·질적 성장을 동시에 추구하며 다소 복잡한 국면에 접어들었다. 오피스는 공급 한계 속에 프라임 자산 중심 수요가 집중되고 있고, 물류는 과거 과잉에서 벗어나 공급 조정과 외국 자본 유입으로 안정 궤도에 들어섰다. 리테일은 관광 회복과 경험형 공간 중심으로 새롭게 변화 중이다. 앞으로 금리 흐름, 해외 경기 동향, 규제 변화 등을 면밀히 모니터링하며 자산 유형별 특성과 전략을 정교하게 설계하는 것이 관건이다.

독자들은 투자 또는 업계 관계자라면, 현재 시장의 ‘눈높이 변화’와 ‘자산별 수익률 양극화’ 추세를 주의 깊게 살펴야 하며, 단순한 과거 데이터보다 구조적 변화에 기반한 전략적 접근이 요구되는 시점이다.

김희삼 기자 sam@khsc3.com
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