[단독연재 시리즈①] 분양대금 반환 소송 패소 확정… 법원은 왜 외면했나

김희삼: 2025. 5. 23. 10:54

│ 내 상가가 사라졌다… 분양대금 반환 소송, 대법원 패소 확정
│ 758명 중 단 2명, 첫 소송의 판결이 전체 분쟁의 기준이 되다
│ C&백화점 사태, 연쇄 소송으로 번지며 법적 논쟁 본격화

서울중앙지방법원과 서울고등법원에 이어 대법원에서도 심리불속행 기각 판결이 내려지며, 신림 C&백화점 부지 분양대금 반환 소송 사건이 법적으로 최종 확정되었다. 해당 사건은 총 758명의 수분양자 중 단 두 명이 먼저 소송을 제기해 진행한 대표적 선례로, 이후 수십 건의 유사 소송으로 이어지며 전국의 수분양자와 부동산 법조계의 이목을 집중시켰다.

사건의 쟁점은 단순히 ‘계약 해제’나 ‘공사 지연’을 넘어, 과연 분양 당시 사업시행자가 적법한 권한을 갖추었는지, 신탁사와 시행사의 책임 범위는 어디까지인지였다. 원고는 피고 측이 분양신고조차 하지 않은 상태에서 불법 분양을 진행했으며, 분양대금만 받고 실제 소유권 이전이나 건축물 완공이 이뤄지지 않았다고 주장했다. 반면 피고 측은 사업 구조상 신탁 계약에 따라 적법하게 사업을 추진했으며, 원고는 계약 당시 내용을 충분히 인지한 상태에서 대금을 납부했다고 반박했다.

1심(서울중앙지법 2018가합111671)과 2심(서울고등법원 2019나2038183)은 모두 피고의 손을 들어줬고, 대법원 또한 이를 그대로 확정했다. 재판부는 행정절차 위반은 인정되나 계약 자체를 무효로 보기는 어렵고, 공사 지연이나 시행자 지위 문제 역시 계약 본질을 침해할 정도는 아니라고 판단했다. 특히 수분양자들이 대금을 납입하며 계약을 유지해왔던 점도 고려됐다.

이 사건은 단순한 민사 분쟁을 넘어, 신탁사와 시행사, 수분양자 간 권한과 책임의 구조적 문제를 드러낸 사례로 평가받는다. 법조계에서는 “사업 구조가 불분명한 상태에서 수분양자가 실질적으로 보호받을 수 있는 장치가 미비하다”는 비판도 이어지고 있다.

1심(서울중앙지법 2018가합111671) 요약

원고 주장:김00외1명

플레이쉘은 사업시행권한이 없었음.
신탁사와 중원은 분양대금을 반환할 의무가 있음.
건축물 분양신고도 없었고, 분양계약은 무효 또는 해제됨.
사업중단 및 공사진척률 미달 등으로 계약이 파기되어야 함.

피고 주장:무궁화신탁,중원에셋

신탁계약과 신탁재산관리행위는 적법했으며, 분양계약 무효가 아니다.
중원은 단순 대행사로 책임 없음.
원고의 계약해제 요건 미비.

재판부 판단 및 판결 요지

사업시행자 지위 인정: 피고 측은 신탁계약에 따라 사업시행자 또는 그에 준하는 권한을 가졌다고 봄.
분양신고 누락 인정하지만 치명적 하자는 아님: 분양신고 누락은 행정법규 위반이나, 계약 무효 사유로 보기 어렵다고 판단함.
계약해제 사유 불인정: 원고 주장(공사중단, 사업부진)은 계약해제 요건으로 부족함.
결론: 원고 청구 기각.

2심(서울고등법원 2019나2038183) 요약

항소이유(원고 측)

1심 판단 오류 주장.
분양신고 미이행은 무효 사유.
신탁사 책임 인정되어야 함.
계약의 본질적 내용이 위반됨.

피고 항변

1심 판단이 정당함.
신탁사는 명의자일 뿐 실질적 권한은 없었음.
원고는 계약이행 지연에도 불만 없이 대금 납입함.

항소심 판단

1심과 동일한 결론.
신탁계약 구조상, 수탁자는 법적 권한을 가진 것으로 간주 가능함.
계약해제 사유 불충분: 중대한 계약위반이 있었다고 보기 어렵다고 판단.
원고 청구 기각 유지.

재판부가 원고 주장을 배척한 주된 이유

사업시행권 부존재 주장 배척: 신탁계약 구조와 실제 분양행위에 비추어 피고 측이 사실상 사업시행자에 해당한다고 봄.
분양신고 미이행 → 계약 무효 불인정: 분양신고는 행정적 요건이나 계약 자체를 무효로 보긴 어렵다고 판단.
공사 중단 등의 사정은 계약해제 요건에 미달: 사업이 지연되었지만 본질적 이행불능 또는 중대한 계약위반으로 간주하지 않음.

현재까지 약 10건 이상의 후속 소송이 진행 중이며, HS Times는 이번 사건을 시작으로 총 758명의 피해자들이 진행 중인 분양대금 반환 및 권리 회복 소송 전반을 연재 형식으로 보도할 계획이다. 앞으로 각 판결의 쟁점, 법리 판단의 흐름, 수분양자의 대응 전략 등을 심층적으로 다룰 예정이다.