[단독연재③] 47명이 외쳤다… “내 돈 어디 갔나?” 법원은 또 외면

김희삼 2025. 5. 25. 13:26

│ 시행자도, 시공사도 사라졌다… 분양계약 누구 책임인가
│ 건분법 위반은 외면… 법원은 계약만 바라봤다
│ 항소도 없이 종결된 소송… 남은 건 피해자뿐

신림 C&백화점 부지 분양 피해 사건과 관련해 정0원 외 47명이 제기한 분양대금 반환 청구 소송(서울중앙지법 2019가합530884)에서 법원은 이번에도 피고의 손을 들어주며 원고들의 청구를 기각했다. 앞서 김0준, 송0찬 등이 제기한 사건들과 마찬가지로, 법원은 이 사건을 민사 계약의 단절된 책임 구조 속에서 해석했으며, 계약 구조의 실질적인 붕괴 원인에 대해서는 판단을 유보했다.

원고 측은 계약 당시 시행자, 수탁자, 시공사의 반복된 교체와 권한 불분명성, 그리고 공사 중단으로 인한 목적달성 불가능 상태를 근거로 계약 해제 및 분양대금 반환을 요구했다. 그들은 무엇보다도 “계약 체결 당시와는 전혀 다른 사업 구조가 형성되었고, 수분양자는 그 구조를 정확히 인지할 수 없는 상태였다”고 주장했다.

실제 사업 초기 구조를 보면, 플레이쉘이 최초 사업시행자였으며, 이들이 실질적으로 분양을 주도했다. 분양 당시 수탁사는 교보자산신탁이었고, 시공사는 씨앤그룹 소속 건설사인 우방이었다. 그러나 이후 사업은 급격한 붕괴를 맞게 된다.

씨앤그룹은 2010년대 중후반 유동성 위기에 빠지며 그룹 전체가 신용경색을 겪었고, 그 여파로 우방 역시 부도 처리되었다. 이는 실질적으로 시공 능력을 상실한 상황이 되었으며, 공사 중단으로 이어졌다. 그러나 이와 같은 구조 붕괴는 원고들에게 공식적으로 통지되지 않았고, 계약상 권한을 가진 주체들도 불분명한 상태였다.

결국 사업 시행권은 대주단 농협은행이 회수했고, 농협은 이 권리와 보유 채권을 중원에셋에 매각하면서 사실상 중원에셋이 시행자 역할을 이어받게 되었다. 하지만 해당 절차에는 적법한 행정상 사업시행자 지정 변경이나 분양승인 재처리 등의 필수 절차가 누락된 상태였다.

이와 더불어 한국자산신탁과 무궁화신탁은 이후 교체된 수탁사들이지만, 이들은 분양 당시 계약에 전혀 관여하지 않았으며, 이후 자산관리만 수행한 것으로 밝혀졌다.

재판부는 원고들의 주장에 대해 “시행자나 시공사의 교체는 계약 무효 사유가 아니며, 공사진척 지연 또한 계약 해제 사유로 보기 어렵다”고 판시했다. 또한 “기망행위가 있었다는 원고 측의 주장도 이를 뒷받침할 명확한 증거가 부족하다”고 결론지었다.

그러나 법률 전문가들은 이 판결이 사업 구조 붕괴의 실체를 간과한 표피적 해석에 그쳤다고 지적한다. 특히 아쉬운 점으로는, 이번 소송 과정에서 원고 측이 ‘건축물의 분양에 관한 법률(건분법)’의 적용과 위반사항에 대한 적극적인 주장과 구조적 해석을 제대로 펼치지 못했다는 점이 꼽힌다.

건분법은 일정 규모 이상의 건축물 분양 시 분양신고, 분양승인, 수분양자 보호 조치 등을 규정하고 있으며, 이 사건은 무신고 분양, 분양승인 미이행, 시행자 자격 부재 등이 중첩된 사안이었다. 그럼에도 불구하고, 원고 측은 이 법률의 적용을 중심축으로 내세우지 못해 공적 법령 위반을 중심으로 한 계약 무효 주장에 설득력을 강화하지 못했다는 지적이 나온다.

더욱이 이 사건은 당초 항소가 제기되었으나, 항소심에서 원고 전원이 소를 취하함에 따라 1심 판결로 사건이 확정되었다. 결국 실질적인 상급심 판단조차 받지 못하고 사안이 종결된 것은, 남은 피해자 소송들에게도 중요한 교훈을 남겼다.

정0원 외 47명의 공동 소송은 피해자 수가 가장 많았던 사례 중 하나로, 향후 유사 소송에 중대한 영향을 줄 수 있는 전례로 남게 되었다. 원고 측 관계자는 “다음에는 반드시 시행자 자격 문제와 건분법 적용을 정면으로 다룰 계획”이라고 밝혔다.

사건 개요

• 사건번호: 서울중앙지방법원 2019가합530884

• 원고: 정0원 외 47명 (수분양자)

• 피고: 무궁화신탁, 중원에셋

• 청구: 분양계약 무효 또는 해제에 따른 분양대금 반환

• 결과: 원고 청구 기각 (1심 확정, 항소 중 소 취하)

① 원고 주장 요약

1. 사업시행자 지위 부재

   • 최초 시행자였던 플레이쉘은 자금난으로 사업을 추진할 수 없게 되었고,
     이후 농협이 시행권을 회수 후 중원에셋에 넘긴 것은 적법한 행정승계 없는 무효 행위임.

2. 시공사 부도에 따른 사업 중단

   • 시공사인 우방은 씨앤그룹 계열사로 그룹 유동성 위기로 인해 부도 발생,
     그 결과 공사가 사실상 중단되어 계약 목적 달성이 불가능하게 되었음.

3. 수탁사 변경과 책임 불분명성

   • 분양은 플레이쉘+교보자산신탁 체계에서 이루어졌으나, 이후 한국자산신탁과 무궁화신탁으로 변경
     → 이 과정에서 수분양자 보호조치 및 계약상 연속성·책임 주체가 불명확해졌음.

4. 기망 또는 중대한 착오에 의한 계약

   • 원고들은 시행권 부재, 시공능력 상실, 신탁사 변경 등의 구조를 전혀 고지받지 못한 상태에서 계약 체결.
     이는 기망 또는 계약 성립 당시 중대한 착오에 해당.

5. 건축물의 분양에 관한 법률(건분법) 위반

   • 분양신고 누락, 시행자 변경 미신고, 수분양자 보호조치 미이행 등 건분법 위반이 다수 존재.
     → 이는 행정법 위반을 넘어 민사상 계약의 효력을 부정하는 사유로 작용함.

② 피고 주장 요약

1. 시행자·수탁자 권한 존재

   • 신탁구조상 수탁자인 무궁화신탁은 자산관리자로서 분양계약상 일정한 법적 지위가 있었음.

   • 중원에셋도 농협으로부터 권리 승계 받아 시행업무 수행 가능했음.

2. 계약 해제 요건 미비

   • 공사 지연 또는 구조 변경이 있었으나, 계약 본질을 침해할 정도는 아니었고
     원고들도 일정 기간 대금 납입을 지속하며 계약을 유지하려는 태도를 보임.

3. 기망행위 부존재

   • 계약 당시 허위 고지나 고의적인 기망이 있었다는 점에 대한 객관적 증거 부족.

③ 재판부 판단 요지

원고 주장을 배척한 이유

HS Times는 신림 C&백화점 사건과 관련해 총 758명의 피해자가 진행 중인 각 소송을 단독 연재 시리즈로 보도하고 있으며, 다음 기사에서는 시행자 지위 변경의 행정적 위법성과 분양신고 미이행 문제를 심층 분석할 예정이다.

김희삼 기자 sam@khsc3.com
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