[단독연재④] 중원에셋은 시행자가 아니었다… 법원, 계약 상대 아닌 자에 책임 못 묻는다

김희삼 2025. 5. 25. 14:54

│ 시행자 아니라는 이유로 책임 없다… 중원에셋 면책
│ 계약 당사자 아니면 끝? 피해자 분양대금 못 돌려받아
│ 건분법 위반도 판단 배제… 법원, 구조 붕괴는 외면

신림 C&백화점 분양대금 반환 청구 사건이 또다시 법원의 벽에 막혔다. 김0남 외 6명이 무궁화신탁과 중원에셋을 상대로 제기한 민사소송(서울중앙지방법원 2019가합534794)과 그 항소심(서울고등법원 2020나2011443)에서, 재판부는 연이어 원고 청구를 기각했다. 이로써 피해자 758명 중 또 하나의 사례가 법적으로 종결되었고, 원고들의 법적 구제 가능성은 점점 좁아지고 있다.

이번 사건의 핵심 쟁점은 “중원에셋이 과연 사업시행자인가”였다. 원고 측은 시행사였던 플레이쉘이 사업을 중단한 뒤, 대주단인 농협이 시행권과 시공권을 회수하고 이를 중원에셋에 넘겼으므로, 중원은 실질적인 사업시행자이자 분양 책임 주체라고 주장했다.

하지만 재판부는 이 주장을 명확히 배척했다. 1심과 2심 모두 중원에셋은 “농협으로부터 채권을 양수한 금융회사일 뿐, 건축 인허가나 법적 지위를 승계한 사업시행자는 아니다”라고 판시했다. 즉, 분양 계약의 당사자가 아니므로 법적으로 분양대금을 반환할 책임도 없다는 것이다.

이는 매우 중요한 판시였다. 원고들은 계약 당시 분양 계약 상대방인 플레이쉘은 사실상 사업을 포기한 상태였고, 사업 구조도 이미 붕괴되어 있었다. 하지만 분양 계약의 상대방과 법적 청구 대상이 다르다는 이유만으로 수분양자들의 피해 회복 가능성은 차단되었다.

한편, 이번 사건에서도 반복된 쟁점인 시공사 부도 및 사업 중단 문제에 대해 재판부는 “공사가 일부 중단된 것은 인정되지만, 계약 해제를 정당화할 정도의 이행불능이라고 보기 어렵다”고 보았다. 특히 우방이 씨앤그룹 부도로 인해 실질적인 시공 능력을 상실한 점은 간접적으로 언급되었지만, 판결에는 결정적인 영향을 주지 못했다.

또한 원고 측은 분양신고 미이행, 시행자 변경 미통보, 수분양자 보호조치 부재 등 ‘건축물의 분양에 관한 법률(건분법)’ 위반을 주장했지만, 재판부는 해당 법령 위반에 대한 주장을 “법리적 구조가 미흡하고, 입증 자료가 부족하다”는 이유로 판단 대상에서 제외했다. 이는 이전 사건들과 동일한 흐름이다.

이번 판결은 다시 한번 계약 체결 당시의 상대방이 누구였는지, 그리고 그 이후 사업 구조가 어떻게 변경되었는지를 정확히 구분하지 못하면 법적 책임을 묻기 어렵다는 점을 강조한 사례로 평가된다.
수분양자들이 실제로 피해를 입었음에도 불구하고, 계약서에 기재된 상대방이 아니라는 이유만으로 분양대금 반환을 받을 수 없다는 결론은 현실과 법리 사이의 괴리를 보여준다.

김0남 외 7명 사건은 항소심까지 진행되었지만 결국 2심에서도 1심 판단을 그대로 유지했고, 원고 측의 모든 주장은 받아들여지지 않았다. 이에 대해 피해자 측은 “청구 대상이 잘못되었다는 재판부 판단을 존중하지만, 이는 오히려 현행 법 체계가 실질 피해 회복에 한계를 드러낸 것”이라며, 앞으로의 대응에 대해 다시 논의 중이라고 밝혔다.

1심 판결 요약 (서울중앙지법 2019가합534794)

원고:김0남외 6인, 피고:무궁화신탁,중원에셋

원고 주장

중원에셋은 사실상 시행자다
- 플레이쉘의 사업 중단 후 농협이 시행권 및 시공권을 회수하고,
  이를 중원에셋에게 넘겼으므로 중원은 사실상 사업시행자이며 분양계약상 책임을 져야 함.
우방 부도 및 공사 중단
- 시공사인 우방은 씨앤그룹의 부도로 인해 공사 불능 상태, 계약 목적 상실.
기망 및 착오 주장
- 수분양자들은 시행자·시공사 변경, 사업 중단, 수탁자 교체 등 중대한 구조 변경을 고지받지 못함.
건분법 위반
- 분양신고 미이행, 시행자 변경 미신고, 수분양자 보호조치 미이행 등.

재판부 판단

중원에셋은 시행자가 아니다
- 재판부는 원고 주장을 명시적으로 배척,
  “중원에셋은 농협으로부터 채권을 양수한 자에 불과하고,
  사업시행자로서의 권한이나 지위를 취득하였다고 볼 수 없다”고 판단.
계약 상대방과 피고 불일치
- 원고는 플레이쉘과 계약을 체결했으며, 중원에셋은 계약 당사자가 아님.
  따라서 분양대금 반환을 청구할 상대방이 아니라는 이유로 청구 기각.
공사 중단은 해제 사유 불충분
- 공사진척은 낮았으나 계약 본질적 목적 침해 수준으로는 판단하지 않음.
기망·건분법 주장 배척
- 고의성 입증 부족, 법리 구조화 미흡 등으로 기망과 건분법 위반 모두 판단 대상에서 배제됨.

▶ 결론: 원고 패소 (중원에셋은 시행자 아님 → 반환 책임 없음)

2심 판결 요약 (서울고등법원 2020나2011443)

원고 항소이유

중원에셋은 실질 시행자다
- 농협이 시행·시공권을 모두 회수하여 중원에셋에 양도했으므로,
  형식은 아니더라도 실질적으로 사업을 이어받은 주체로서 법적 책임이 있다.
계약 해제 사유 존재
- 시공사 부도, 공사 중단, 구조적 혼란 등으로 계약 목적 달성 불가능.
건분법 위반 강조
- 사업 변경 및 구조 해체 상태에서 분양을 지속한 것은 공적 규제 위반임.

항소심 판단

중원에셋은 시행자 아님
- “중원에셋은 농협의 채권을 인수한 자일 뿐,
  건축 인·허가나 시행자로서의 명시적 승계는 존재하지 않으며, 시행자로 볼 수 없다”.”
- 따라서 계약상 책임이 발생하지 않음. 원고 주장은 이유 없음.
청구 대상 불일치 유지
- 계약 상대는 플레이쉘, 피고는 무관한 제3자 → 청구 불가
건분법 주장 배척
- 주장 및 입증 부족으로 판단 유보.

▶ 결론: 1심 판단 유지, 원고 패소 확정

핵심 쟁점 정리

쟁점	재판부 판단
중원에셋의 지위	시행자 아님. 채권 양수인에 불과 (법적 권한·승계 절차 없음)
계약 상대방 불일치	계약은 플레이쉘과, 청구는 중원에셋 상대로 → 법률상 반환청구 불가
공사 중단·우방 부도	공사 지연 인정되나, 해제 사유로는 부족
건분법 위반 주장	법리 정리·증거 미비로 판단 배제됨