[단독연재⑧] “건분법 적용은 명백했다”… 마지막 기회 앞둔 상가 피해자들, 재판부에 바란다

김희삼 2025. 7. 13. 09:15

│ 사업약정서에 ‘건분법 준수’ 명시… 법적 적용 당연
│ 중원에셋, 자금 집행·공매 설계… “실질 시행자”
│ 플레이쉘·무궁화·중원 ‘공모’ 정황… 사해행위 쟁점

2025.6.11.자 서울고등법원에세 열리는 변론기일에 방청하기위해 모인 신림백화점 피해계약자들

오는 7월 16일, 신림 C&백화점 상가 분양 피해자 86명(1심 114명 참가)이 제기한 항소심 소송(서울고등법원 2024나2047112)의 마지막 변론이 열린다. 이 사건은 단순한 상가 분양대금 반환청구가 아니다. 건축물분양법(이하 건분법)의 적용 여부와, 신탁사 및 중원에셋의 책임을 묻는 사실상 마지막 기회다.

피해자 측은 “이번 재판부의 판단은 향후 유사 사건에서 수분양자 보호의 기준이 될 수 있다”고 말하며, 재판부가 건분법의 입법취지와 사업 구조의 실체를 함께 고려해달라고 호소하고 있다.

건분법 적용, 법리적으로도 사실관계상으로도 ‘명백’

피해자 측 법무법인 정세는 건분법 부칙 제2조에 근거해 이 사건에 건분법을 적용해야 한다고 주장하고 있다.

“이 법은 시행 후 최초로 분양받을 자를 모집하는 건축물부터 적용한다.” (건분법 부칙 제2조)

원고 측은 이 사건이 바로 그에 해당된다고 본다. 구체적인 근거는 다음과 같다.

디비알산업개발(건분법 시행 전) 시점에는 수분양계약 체결자가 단 1명도 존재하지 않았다. 실제로 감사보고서상 분양 매출이 없다.
플레이쉘(건분법 시행 후)이 사업을 이어받았지만, 디비알에서 플레이쉘로 이관된 계약은 전무하다. 전혀 새로운 모집과 계약이 이루어진 셈이다.
사업약정서와 대출약정서에는 건분법을 준수한다고 명시돼 있고, 관련 대리사무계약서 및 신탁계약서에도 이러한 준거 조항을 포함하고 있다. 이는 계약 당사자들이 당시 건분법 적용을 전제로 사업을 운영했다는 실질적 근거다.
광고의 법적 성격도 판이하다. 디비알의 광고는 선임대 후 분양 구조(법 적용 외)였으나, 플레이쉘의 광고는 명백한 등기분양 구조였다. 모집행위 자체가 법 적용의 성격을 분명히 달리한다.

중원에셋, 단순 채권자가 아닌 ‘실질 시행자’… 책임에서 자유롭지 않다

이번 사건에서 또 하나의 핵심 쟁점은 중원에셋의 법적 지위다. 피고 측은 “중원은 채권을 인수한 단순 대주”라고 주장하지만, 원고 측은 문서와 판례를 통해 실질적 사업참여자였음을 입증하고 있다.

[2019나2055454, 2020나2035111 판례]에서 드러난 바와 같이, 중원은 플레이쉘과 칠산해운 사이의 자금집행, 공매 승인, 수의계약 설계 및 집행을 주도했다.
신탁재산의 회수 및 분배 과정에서도 직접적으로 개입하며, 관악구청 회신 등 공적 문서에서도 분양사업자로 언급되었다.
이러한 정황은 중원이 단순한 채권자가 아닌, 명백히 시행자 또는 분양자 지위에 해당한다는 실체를 보여준다.

무궁화·중원·플레이쉘·칠산해운의 공모 정황도 상당

더불어 피해자 측은 수익배분 구조 및 반환권 배제 계획이 공모된 불법 행위였다고 주장하고 있다. 실제로 아래와 같은 증거가 제출됐다.

카카오톡 메시지, 회의록, 자금배분 합의서, 고소장 등에서 수분양자 반환채권은 무효화하고, 수익을 나누기로 한 정황이 다수 드러났다.
이 과정에서 신탁사는 우선정산의무 및 수분양자 보호조치를 적극적으로 회피했으며, 플레이쉘, 중원, 칠산해운과 유기적으로 움직였다는 의심을 받고 있다.
피해자 측은 이 구조가 사해행위이며 민법상 불법행위 및 신탁법 위반에 해당한다고 주장한다.

재판부에 바란다… ‘실질’을 기준으로 판단해 달라

피해자들은 “이번 변론이 마지막 기회”라고 입을 모은다. 그들이 바라는 것은 단 하나다. 문서나 명의에 가려진 형식이 아닌, 실체와 실질에 기반한 판단이다.

✅ 건분법 적용 여부는 계약 시점과 실질을 기준으로 판단해 달라.
✅ 우선정산의무는 수분양자 보호의 최소 장치다. 강행규정으로 해석돼야 한다.
✅ 공모에 의한 불법 구조와 자금배분의 부당성은 반드시 짚고 넘어가야 한다.
✅ 중원에셋이 시행자 지위를 가지지 않았다는 주장은 문서와 사실 모두에 배치된다.

이번 판결은 분양형 상가 피해자들의 회복 가능성을 가르는 마지막 줄다리기이자, 신탁책임의 경계를 판단하는 중요한 선례가 될 것이다.
HS Times는 이 싸움의 끝까지 기록할 것이다.