[단독연재⑨] 대형 분양사기 항소심, 종결 앞두고 쟁점 분출…재판부는 어떤 판단 내릴까

김희삼 2025. 07. 29. 12:33

▌ 신탁보수 직접 지급…중원의 실질 개입 정황
▌ 공매·매각 주도한 중원, 단순 채권자 주장 설득력 떨어져
▌ 질권양도 동의서로 자산 통제…사실상 시행자 역할
▌ 플레이쉘·칠산해운과 불법행위 공모한 증거 제시
▌ 건분법 적용으로 신탁사·중원 책임 법리적 근거 강화

2025년 7월 16일, 서울고등법원 제304호 법정에서 열린 항소심(사건번호 2024나2047112)의 마지막 변론기일은 이번 사건의 결정적 분수령이 되었다. 원고 측은 그간의 주장들을 종합하여 수백 명 수분양자들의 피해 실태와 법리적 쟁점을 재차 강조했고, 피고 측은 선행 판례의 확정성을 내세워 반박했다.

주요 쟁점 요약

신탁사의 책임
- 원고 측은 수분양자들의 분양대금으로 신탁사는 신탁보수를, 시공사는 공사대금을 수령했으면서도, 수분양자들은 대금을 돌려받지 못하고 있음을 강조했다.
- 특히 건축물분양법(건분법)상 신탁사의 보호 의무가 이행되지 않았다고 주장했다.
건분법 적용에 대한 보완 논리
- 이번 변론에서는 건분법 적용의 핵심 증거로서 △사업약정서 및 대출약정서에 건분법 준수 명시 △디비알산업개발에서 수분양 계약이 존재하지 않았다는 점 △광고 방식의 전환(선임대 → 등기분양)을 통해 최초 분양 모집 행위가 건분법 시행 후 이루어졌다는 점을 들었다.
중원에셋의 시행자 지위
- 피고 측은 중원에셋은 채권 회수 목적의 담보 실행자에 불과하다는 입장을 고수했다.
- 그러나 원고 측은 중원에셋이 실제로 사업약정 수행과 신탁재산 매각 과정에 개입했고, 시행권 이전에 준하는 실질 행위를 통해 사업을 주도했다고 주장했다.

이번 변론에서 주목할 만한 재판부의 반응

준비서면(원고보충) 예비적 청구(2번 항목)는 부적법으로 판단되어, 재판부는 진술하지 않기로 정리.
피고측은 카카오톡 메시지는 증거 부지, 그 외 서면증거(갑 제52호증의1~갑 제80호증)는 진정성립은 인정되었으나 예비적청구 추가는 부인하였다.
재판장은 피해 규모에 대한 원고의 진술에 주목, 특히 굿모닝시티 사건보다 더 크다는 원고 측 설명에 ‘검토하겠다’는 입장을 보였다.

‘시행자 아님’이라는 중원의 주장에 반하는 정황들

신탁보수 직접 지급
중원은 신탁보수 일부를 무궁화신탁에 직접 지급했다. 이는 수분양자 자금의 관리를 위임받은 신탁사의 수익을 사업 외부의 제3자가 보전해준 전례로, 사업 이행의 대가를 부담한 주체가 단순 채권자일 수 없다는 강력한 반증이다.
공매 절차의 주도와 설계 개입
사건 건물에 대한 공매수의 결정은 중원의 주도 하에 이뤄졌으며, 매각 구조와 시기, 수익분배 흐름까지 실질적으로 관여한 정황이 다수의 문서를 통해 확인된다. 단순한 담보 실행 수준을 넘어, 구조적 기획자의 역할을 수행한 셈이다.
사업구조 설계 및 수익 분배 공모
원고 측이 제출한 증거에 따르면, 중원은 시행사 플레이쉘, 그리고 그 모회사인 칠산해운과 함께 사업구조를 직접 기획하고, 분양 수익 및 공매 대금을 어떻게 배분할 것인지까지 사전 합의한 것으로 보이는 정황이 다수 존재한다. 이는 피고들이 공동으로 불법행위 및 사해행위를 저질렀다는 원고 주장을 뒷받침한다.
질권양도 동의서를 통한 자산 통제
중원은 질권양도 동의서를 통해, 시행사의 신탁재산 전체에 대해 통제력을 행사할 수 있는 위치에 있었다. 통상적인 채권자 권한을 넘어, 사업의 핵심 권한인 시행권, 시공권, 수익 통제권까지 포함되어 있었음은 분명하다.

재판부에 바라는 점 및 전망

이번 사건은 단순한 분양계약 분쟁이 아니다. 2,100억 원대 피해를 주장하는 758명의 수분양자가 다수 피고(신탁사, 시행사, 대주, 시공사 등)를 상대로 얽힌 복합적 법리와 실체적 진실을 규명하는 재판이다.

재판부가 기존 확정 판결만을 기준으로 동일 판단을 반복하지 않기를 바란다.
이번 사건은 새로운 청구원인과 실체적 증거가 다수 추가된 만큼, 실질적인 심리를 통해 고유한 판결을 내릴 필요가 있다.
‘신탁사 책임’과 ‘건분법 적용’이라는 쌍두마차 쟁점이 피해자 구제의 핵심이며, 사회적 정의 구현을 위해 진지한 고려가 요구된다.
단순한 지분 보유나 담보 채권자의 지위를 주장하더라도, 실제 행위와 자산 통제 양상을 기준으로 판단해야 한다.
건축물분양법상 보호의무는 신탁사가 ‘수분양자 자금을 관리하며 분양과정에 참여한 이상’ 반드시 적용되어야 하며, 그 법적 책임 또한 피할 수 없다.
무엇보다도, 중원이 직접 개입한 다수의 문서와 사업약정에 근거할 때, ‘사실상 시행자’로서 우선변제 대상에서 배제되어야 한다는 주장은 정당성을 갖는다.

선고기일: 2025년 8월 27일 오후 2시, 서울중앙지방법원 서관 제304호